Vistoria de entrada: o laudo que decide a discussão da saída

{/_ PROVISÓRIO: bloqueio B5. Mesma observação do artigo sobre garantias: texto de engenharia, limitado ao que está na Lei 8.245/1991 e conferível no Planalto, escrito para que a fundação da C1 tenha conteúdo real. Sem número de mercado, sem prazo comercial, sem descrição de como a Provela opera: o processo de vistoria da plataforma é das Sprints 5 e 8, e as regras da operação são B5. _/} Quase toda discussão de devolução de imóvel é a mesma discussão: o dano já estava ali ou apareceu durante a locação? Quem responde essa pergunta não é a memória de ninguém. É o laudo de vistoria de entrada, ou a falta dele. ## O que a lei pede, e de quem Duas obrigações se encaixam, e é o encaixe que interessa. O artigo 23, inciso III, da Lei 8.245/1991 diz que o locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, **no estado em que o recebeu**, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal. O artigo 22, inciso V, diz que o locador é obrigado a fornecer ao locatário, **caso este solicite**, descrição minuciosa do estado do imóvel quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes. Repare no detalhe que muda tudo: a obrigação de descrever é do locador, mas ela nasce de um pedido do locatário. Se ninguém pede, ninguém deve, e a locação começa sem nenhum registro do estado em que o imóvel foi entregue. Meses depois, "o estado em que o recebeu" vira uma frase sem referente, e a conta da pintura sobra para quem tiver menos paciência de discutir. A conclusão prática é direta: solicitar a vistoria de entrada é interesse do inquilino, e transformá-la em etapa padrão é interesse de todo mundo. Um laudo custa uma manhã. Uma discussão de devolução custa semanas e o relacionamento. ## O que precisa estar no laudo O texto legal fala em descrição minuciosa com referência expressa aos defeitos. Traduzindo para o que se leva na prancheta: - **Cômodo por cômodo, item por item.** Piso, parede, teto, rodapé, porta, janela, vidro, fechadura. "Sala em bom estado" não descreve nada. - **Os defeitos, nomeados.** "Trinca de cerca de um palmo na parede da sala, atrás da porta" é uma referência expressa. "Pequenas imperfeições" não é. - **Fotografias datadas e referenciadas no texto.** A foto sozinha prova pouco se ninguém sabe de qual parede ela é. O laudo aponta a foto, e a foto tem data. - **Instalações em funcionamento.** Torneiras, descargas, tomadas, interruptores, chuveiro, campainha, portões. Testados, não olhados. - **Leitura dos medidores.** Água, luz e gás, com o número anotado. É o que separa a conta do morador anterior da conta do novo. - **Chaves e controles, contados.** Quantas chaves de cada porta, quantos controles de portão, quantos cartões de acesso. - **Pintura, com detalhe.** Cor, tipo de tinta e estado. É o item que mais aparece em cobrança de saída, e o que mais depende de registro na entrada. - **O que veio junto.** Armários, luminárias, aquecedor, ar-condicionado, e o estado de cada um. ## A parte que costuma ser esquecida **Assinatura dos dois lados, com uma via para cada.** Um laudo que existe só no arquivo da imobiliária é um documento que o inquilino pode alegar nunca ter visto. **Prazo para contestar.** Quem recebe as chaves e encontra algo que não está no laudo precisa de uma janela combinada para apontar, por escrito. Sem essa janela, o laudo vira a versão de um lado só. **A vistoria de saída comparada com a de entrada, no mesmo formato.** Dois documentos com estruturas diferentes não se comparam: viram duas narrativas. Mesmos cômodos, mesmos itens, mesma ordem. ## Desgaste natural não é dano O artigo 23, III, ressalva as deteriorações decorrentes do uso normal, e essa ressalva é lei: não é concessão do proprietário. Tinta que perdeu viço em três anos de moradia é uso normal. Parede furada para prender uma prateleira é alteração. Rejunte encardido é uso normal. Box quebrado não é. A fronteira nem sempre é óbvia, e é exatamente por isso que o laudo de entrada importa: ele não resolve a definição de desgaste natural, mas estabelece o ponto de partida a partir do qual o desgaste é contado. Sem esse ponto de partida, a discussão deixa de ser sobre o imóvel e passa a ser sobre quem lembra melhor. É uma discussão que não tem vencedor.